经典案例内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2024）内01民终3937号
上诉人（原审原告）：高某某，住内蒙古自治区呼和浩特市。
上诉人（原审原告）：董某某，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：赵春慧，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雅琪，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董某，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：贾镇宇，内蒙古坤生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高某，住广东省深圳市。
委托诉讼代理人：康煜丰，北京天驰君泰（呼和浩特）律师事务所律师。
上诉人董某某、高某某因与被上诉人高某、董某房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2024）内0103民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董某某、高某某及其委托诉讼代理人赵春慧、被上诉人董某的委托诉讼代理人贾镇宇、高某的委托诉讼代理人康煜丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董某某、高某某上诉请求：依法撤销回民区人民法院作出（2024）内0103民初743号民事判决，并在查明事实基础上依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。所谓董某某、高某某委托董某出卖案涉房屋的“授权委托书”本就是董某精心策划的骗局，高某某对于出卖涉案房屋并不知情。董某某、高某某已经提供大量的证据证明这一事实。1.董某一直恶意隐瞒房屋已过户至其名下的事实。根据房屋产籍档案可知，董某与高某在2021年年初即完成了对案涉房屋的两次产籍变更，但董某某、高某某却直到2023年9月去回民区不动产补办房产证时才被告知房屋已经被转让的事实。但在2021年—2023年这段时间中，董某曾向董某某、高某某发送“房屋不好出租”“房屋欠缴暖气费”等语音或者图片，甚至在不动产登记中心的工作人员发现房屋已不在高某某名下时候联系过董某和高某请其告知董某某、高某某事实情况，但董某、高某均没有告知董某某、高某某房屋已经被转让的事实（上述事实均提供微信记录及录音作为证据），这足以证明房屋被转让至董某名下是董某精心策划的，是恶意隐瞒董某某、高某某的。2.董某某、高某某提交的2023年的微信聊天记录及高某某于2023年装修房屋并缴纳暖气费的收据，足以证明高某某对涉案房屋过户毫不知情。董某于2023年向董某某、高某某发送涉案房屋欠缴暖气费的通知，高某某、董某某即交付了暖气费并对涉案房屋进行了装修。如果高某某、董某某已经知道涉案房屋已不在其名下，且董某已经和高某某的关系僵化的情况下，高某某为什么还主动去交上述费用？3.根据董某某、高某某变更诉讼请求的事实可以证明董某某、高某某对于涉案房屋的情况并不知情。董某某、高某某在去回民区不动产补办房产证时被告知房屋产籍变更至高某名下，董某某、高某某根据回民区不动产提供的部分房屋档案起诉；后董某某、高某某因需保全该房屋，根据法院要求申请法院调查令，调出全套房屋档案后才知房屋产籍变更的全貌，根据全套房屋档案变更了诉讼请求。二、原审法院认定支付房屋价款等事实错误。1.退一步讲，即便董某某、高某某授权委托董某对案涉房屋进行出、售，但案涉房屋最终过户至董某自己名下，董某的行为已经超出了授权委托书的范围，侵害了董某某、高某某的合法权利，理应将房屋归还至高某某。高某自认与董某某、高某某为亲戚关系，并且明知案涉房屋在董某某、高某某名下。那么如果按照高某答辩状所说是董某某、高某某为了追求更高的房屋售价要求高某返还其房屋，高某也应将房屋返还至原始权属状态即所有权人高某某名下，而不是将房屋进行二次变更至董某的名下。高某答辩状中房屋返还的理由均未提供证据予以证明，且解释的理由完全不符合常理。董某和高某借助“授权委托”完成第一步的产权变更，即董某以代理人的名义将房屋过户至高某，随后高某与董某无需授权委托书最终达到其目的，即将房屋过户至董某名下完成，完成恶意占有董某某、高某某房屋的最终目的。2.董某与高某未提供证据证明二人之间具有真实的交易，因此二人的交易是虚假的，目的就是为了占有董某某、高某某的房屋。无论是董某以代理人的名义将房屋出、售给高某及高某将房屋出、售给董某，董某、高某均未提供任何《房屋买卖合同》，这完全不符合交易习惯。3.董某、高某提供的所谓银行流水，无法证明银行流水为房屋交易价款。首先，没有相应的合同证明房屋交易价款为39万。其次，银行流水并未显示交易价款为购房款。再次，高某称将房屋价款支付给董某，其中29万转给与本案没有关联的案外人，且其中一部分金额的用途明确注明为“借款”，这与董某、高某主张的“房屋买卖款”是不相符的。另外9万元高某主张是通过现金方式直接交付给董某，无法提供任何关于9万元已经现金交付的证明。故，双方之间的所谓的交易价款通过案外人转账且大额资金是通过现金支付，完全不符合常理。最后，银行流水的时间也无法与过户时间对应。4.如果高某和董某的买卖是真实存在的，高某和董某的第二次房屋交易，董某应该支付高某房屋价款，但董某和高某却未提供董某支付高某房屋价款的任何证据，进一步证明董某和高某之间的所谓交易是虚假的。5.董某提供的银行流水无法证明董某已经将房款支付给董某某、高某某。首先，董某提供的所谓的向董某某、高某某转账的银行流水发生于2021年5月，此时距离房屋买卖时间已过去四个月，转账款未标明用途且时间无法对应。其次，根据董某某、高某某提供的微信聊天记录证明董某一直占有董某某、高某某二人的银行卡不予归还，董某某、高某某二人对于银行卡发生的流水并不知情，即便存在上述款项也一直由董某占有、使用。综上所述，董某、高某二人对于案涉房屋的占有是恶意的、是早有预谋的，“授权委托”仅是为二人恶意占有的行为提供了便利，退一步讲即便存在“授权委托”，董某的行为超出了“授权委托书”授权的范围，董某、高某利用“授权委托书”恶意串通损害董某某、高某某的合法权益。通过董某刻意隐瞒房屋过户事实、董某、高某短时间内两次交易未提供证据证明合理的理由、没有提供证据证明董某、高某之间是真实的交易均可以证明二人对于案涉房屋的占有具有串通的主观恶意。原审法院认定事实错误，请求法院判令支持董某某、高某某的所有上诉请求。
董某辩称，一、董某某、高某某授权委托由董某为其转卖涉案房屋，且该授权委托书经过了公证处的公证，公证书中很明确是董某某、高某某二人到达的公证处办理了相关公证手续。公证人员将委托事项及以及双方的权利义务进行了告知，而董某某、高某某对委托事项知悉并签署的相关文书。现董某某、高某某辩称其不知情房屋买卖的事实，并企图通过这个自导自演的一系列零散性的证据来制造不知情假象，完全是违背了最基本的诚实信用原则。需要注意的是，在一审庭审过程当中，董某某、高某某对公证书的真实性都不认可，不认可是董某某、高某某办理的相关手续，对签字都表示自己不知情，不认可是自己书写的。但是在一审法院释明其是否做笔迹鉴定时，董某某、高某某并不选择做笔迹鉴定。第二，对于房屋转卖金额39万，董某已经通过银行转账的方式向董某某、高某某支付。董某某、高某某主张没有收到全款，应当提供相应的证据，而不是想方设法找董某转账流程的问题。转账过程当中是否经过了案外人，以及董某转给高某某的时间都并不影响高某某收到了购房款，也不影响买卖行为的效力。第三，董某某、高某某诉讼的是房屋买卖民事法律行为无效，但董某某、高某某通过公证委托的方式，委托董某为其转卖房屋，并接受了相应的房屋价款，房屋价款符合市场价，所以不存在董某某、高某某所主张的无效事由。而对于高某与董某之间后续的房屋买卖问题，系高某对自己财产进行的有权处分，与本案没有任何关联。综上所述，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回董某某、高某某的上诉请求，维持原判。
高某辩称，一审法院事实认定清楚，证据确实充分，判决合理合法，应当予以维持。首先，董某某、高某某声称授权委托书系虚假的陈述是无任何事实及法律依据。因为一审法院已经对高某某、董某某给董某的授权委托书进行了认定，并且该委托书也办理的公证，系高某某、董某某真实的意思表示，一审法院在庭审中也提及成年人应当对自己的民事行为负责。董某某、高某某对授权委托书内容不予认可，但没有举出任何有效的证据对该事实予以反驳，因此该主张不能成立。其次，高某某、董某某提及相关的房屋价款转账情况，一审法院对39万元的购房款均予以了认定，案外人秦某居中转账的事实没有任何疑问，且高某某、董某某没有足够的证据对上述情况予以推翻，并且已经足额收到了全部合同价款，且认定的39万元房屋购房款系符合市场平均价格的合理对价，因此不存在董某某、高某某所提及的虚假交易。综上所述，董某某、高某某和董某、高某，各方达成的两次房屋转让均系各方的真实意思表示，应当依法予以履行，且相关的房屋过户登记和房屋价款转账已经办理完毕，高某不应当承担董某某、高某某所称的责任，一审判决应当予以维持。
董某某、高某某向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销董某与高某签订关于位于呼和浩特市回民区工农兵路西阀门厂昌盛泰住宅楼北起1层第16号《呼和浩特市二手房买卖合同》并将房屋过户至高某的民事法律行为；2.请求依法判决董某、高某将位于呼和浩特市回民区工农兵路西阀门厂昌盛泰住宅楼北起1层第16号（房屋所有权证：呼房权证回民区字第2××5号）的不动产登记协助变更为董某某、高某某，并承担变更登记所产生的所有费用（价值55万元）；3.请求人民法院依法判决董某、高某承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，董某某、高某某变更诉讼请求为：1.请求人民法院依法判决确认董某与高某签订关于位于呼和浩特市回民区工农兵路西阀门厂昌盛泰住宅楼北起1层第16号《呼和浩特市二手房买卖合同》并将房屋过户至高某的民事法律行为无效；2.请求人民法院依法判决确认高某与董某签订的关于位于呼和浩特市回民区工农兵路西阀门厂昌盛泰住宅楼北起1层第16号《呼和浩特市房屋买卖合同》并将房屋过户至董某的民事法律行为无效；3.请求人民法院依法判决董某、高某将位于呼和浩特市回民区工农兵路西阀门厂昌盛泰住宅楼北起1层第16号（房屋所有权证：呼房权证回民区字第2××5号）的不动产登记变更为董某某、高某某，并承担变更登记所产生的所有费用；4.请求人民法院依法判决董某、高某承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1.2020年4月8日，董某某、高某某（委托人）出具委托书，载明：委托人拟将案涉房屋出、售，因委托人事务繁忙，特委托受托人董某在相关部门办理下列事项：一、受托人在房产局和呼市不动产登记中心办理的事项有：1.签订房地产买卖合同或协议；2.办理转移登记、交纳相关税费的相关事宜并签署相关文件；3.开具房屋登记信息查询证明、调取上述房屋的相关档案资料；4.进行房源核验结果查询。二、代为取得权籍调查成果，在呼市不动产登记中心办理过户手续事宜。三、在房产局和呼市不动产登记中心办理出、售上述房产转移登记相关一切手续事宜。受托人在授权范围内所签署的有关文件，委托人均予认可，由此在法律上所产生的权利、义务均由委托人享有和承担。委托期限自委托书签订之日起1年止。同日，以上委托书经内蒙古自治区公证处公证出具公证书。2.2021年1月12日，董某某、高某某（出卖方）与高某（买受方）签订《呼和浩特市二手房买卖合同》，约定高某自愿购买董某某、高某某所有的坐落于回民区工农兵路阀门厂昌盛泰住宅楼北起1层第16号房屋（以下简称案涉房屋），房屋成交价为5万元。合同尾部出卖方委托代理人董某签字捺印，买受方高某签字捺印。2021年1月16日，案涉房屋转移登记至高某名下。3.2020年12月31日，高某向秦某通过微信分两笔转账8,900元、1,100元，共计1万元；2020年12月31日，高某向秦某转账5万元；2021年1月2日，高某向秦某转账24万元；以上高某向秦某共计转账30万元。2021年1月13日，秦某向董某转账30万元。2021年5月8日，董某向高某某转账40万元。4.2021年3月1日，高某（出卖方）与董某（买受方）签订《呼和浩特市房屋买卖合同》，约定高某将案涉房屋出、售给董某，房屋成交价为241,970元。2021年3月2日，案涉房屋转移登记至董某名下。5.2024年3月9日，秦某出具情况说明，载明：2021年1月13日给董某转账用于给高某购买呼和浩特回民区工农兵路昌盛小区阀门厂底商1楼北起16号，已完成交易。6.2024年3月30日，高某与董某出具情况说明，载明：现有呼和浩特市回民区工农兵路西阀门厂昌盛泰住宅楼北起一层16号商铺，因董某与高某在2021年1月13日办理房屋过户支付房款时双方约定其中九万元购房款，高某以现金方式支付予董某，连同转账银行30万元，董某已全部收到。现该房屋已达成一致，高某已过户至董某名下，房屋价款另行抵顶，双方均认可上述事实，特此证明。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，董某某、高某某出具的委托书及董某作为代理人与高某签订的《呼和浩特市二手房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，应属合法有效，董某某、高某某委托董某办理案涉房屋出、售事宜，董某按照委托书的约定出、售房屋并将房款支付给高某某，董某某、高某某述称委托书不是其真实意思表示，但董某某、高某某作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责，相关不利后果也应当自行承担。虽然董某作为代理人与高某签订的《呼和浩特市二手房买卖合同》中载明房屋价款为5万元，但结合转账记录及法庭当庭核实的情况，一审法院认定房屋价款为39万元，并非合同中载明的5万元，买受人支付了合理对价，该房屋买卖行为合法有效。至于董某某、高某某述称自己的银行卡被董某控制，自己并未收到房款的情况，董某某、高某某自愿将自己的银行卡交给董某管理，相应的后果也应当自行承担。高某与董某之间后续的房屋买卖情况与本案无关，系当事人对自己的财产进行的处分。董某某、高某某认为董某、高某恶意串通损害了董某某、高某某的合法权益，但其并未提供充分的证据予以证明，应当承担举证不利的法律后果，故对董某某、高某某的全部诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决：驳回原告董某某、高某某的全部诉讼请求。案件受理费4,650元，由原告董某某、高某某负担；保全费3,270元，由原告董某某、高某某负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，经董某某、高某某申请，本院依法调取了董某及高某银行流水，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为董某某、高某某主张董某与高某之间签订的两份呼和浩特市房屋买卖合同无效，并要求将案涉房屋变更登记至董某某、高某某名下是否有事实及法律依据。本案中，董某某、高某某就案涉房屋向董某出具了签订买卖合同、办理转移登记等相关事宜的《委托书》，并到公证处对《委托书》进行了公证，董某某、高某某所举证据不足以推翻《委托书》中对董某的相关授权内容，董某依据《委托书》的权限实施的民事法律行为对董某某、高某某产生法律效力。高某、董某及秦某均认可案涉购房款已通过转账、现金等方式支付给董某。董某主张于2021年5月8日向高某某转账的40万元为房价款，董某某、高某某对40万元为房价款不予认可，虽董某是在收到高某转账的40万元后向高某某转账了40万元，但并不影响高某某实际收到了40万元转账款的事实，董某某、高某某又未提供充足的证据证明该40万元系双方之间存在的其他债权债务关系，董某与高某之间转账不足以证明双方存在恶意串通并损害董某某、高某某合法权益的行为。后续高某作为出卖人与董某作为买受人签订房屋买卖合同亦不违反法律规定，系当事人对自身权利的处分亦未损害董某某、高某某合法权益。
综上所述，董某某、高某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,300.00元，由董某某、高某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判长 张 喆
审判员 刘 敏
审判员 于文硕
（案件唯一码）
二〇二四年九月十日
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法官助理张德庸
书记员苏永清
