经典案例内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民事判决书
（2019）内08民终846号
上诉人（原审被告）：许某。
委托诉讼代理人：郑某，内蒙古坤生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：边某，内蒙古坤生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司。
法定代表人：石某1，公司董事长。
委托诉讼代理人：白某，内蒙古蒙正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张某，内蒙古蒙正律师事务所律师。
原审被告：石某2，现住五原县。
上诉人许某因与被上诉人巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司（以下简称隆兴达房地产公司）、原审被告石某2确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2018）内0821民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许某的委托诉讼代理人郑某、边某，被上诉人隆兴达房地产公司的委托诉讼代理人白某、张某，原审被告石某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许某上诉请求：1.撤销五原县人民法院作出的（2018）内0821民初499号民事判决，并发回重审；或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实明显错误，有违法院查明事实，公正审理的原则。本案中，一审判决认定本案的基础事实存在明显的错误。从本案的争议焦点来看，一审法院把原审被告石某2臆断成与上诉人签订《商品房买卖合同》的主体，而本案的事实是石某2当时只是作为房屋开发商的被上诉人卖房屋的工作人员，其根本不是本案房屋买卖合同的合同相对方，根据上诉人许某已经网签的《商品房买卖合同》和购房款收据可以看出，合同生效材料上加盖的是房屋开发商被上诉人的印章，许某与隆兴达房地产公司才是涉案房屋买卖合同的主体。二、一审判决认定事实和适用法律明显错误，且显失公平。一审判决在错误认定涉案《商品房买卖合同》合同主体的情况下，所适用的法律完全是错误的。同时在一审的时候，一审原告在起诉状当中的请求是确认原告与许某签订的三套房子的合同是无效的，案件审理应该集中于合同本身是否有效的问题，不能牵扯到另一个被告石某2，他本身不构成表见代理。所有的合同和收据上加盖的都是隆兴达房地产公司真实的公章，不是表见代理的要件，是真实的合同。一审判决书中连续使用若干法条，就是依据石某2的阐述，一审时，石某2的身份是被告，不是证人，但是一审法院完全采信了石某2的陈述，而相应的许某的陈述和证据都没有认定，让人无法理解。请求二审予以公平判决，支持上诉人的全部上诉请求。
隆兴达房地产公司辩称，上诉人主张买卖关系成立的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持判决。理由如下：第一，在一审庭审中，上诉人许某提供的商品房买卖合同没有许某的签字，不符合双方约定的合同生效要件。第二，许某的案件涉嫌虚假诉讼，请求法庭查明。理由是许某也和其他上诉人一样，刘某通过别人介绍向许某借款，由石某2给许某打下15万借条，刘某作为担保人，并且在借条上担保人一栏上签字，由石某2将案涉房屋开到许某名下，本案中许某虚构民事法律关系，并且在一二审开庭时候都没有出庭。所以现在许某手里边有石某2给许某出具的15万元并有刘某签字担保的借条。我公司没有收到上诉人许某的购房款。收款收据购房款与我公司销售的购房款差距甚远，几乎是差距到2/3。第三，上诉人主张现商品房状态是其自己在使用，公司交付了案涉商品房，上诉人应当提供公司交付房屋的交付单等证据加以证实自己的主张，案涉商品房的购房款，被上诉人隆兴达房地产公司至今没有收到，上诉人至今也不能向法庭出示转账凭证的证据材料证明其主张，其根本没有履行支付购房款的合同义务。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
隆兴达房地产公司向一审法院起诉请求：确认隆兴达房地产公司与许某于2016年9月5日签订的合同编号2013-0006833、0006834、0006835三套房屋《商品房买卖合同》无效，并判令许某协助隆兴达房地产公司办理上述网签合同的注销登记手续。
石某2辩称，我要陈述的事实与一审法院陈述的一致。
一审法院查明事实：2016年9月，石某2以个人名义与案外人刘某签订借房协议约定：石某2将隆兴达房地产公司所有的京城名苑小区商品房以网签形式借与刘某，用于其对外借款抵押，包括本案三套涉诉房屋在内。并承诺在一、二个月内返还，另行出具抵押担保书。2016年9月5日，案外人刘某凭石某2出具的三份《商品房买卖合同》原件，与许某联系借款事宜。达到借款目的后，将合同和石某2开具的收据转交付于许某。2016年10月28日，石某2与刘某再补签订书面借房协议。刘某承诺在2016年11月30日前通过房管局退回所借房屋，但至今未予履行。隆兴达房地产公司发现石某2网签售房却不见回收购房款的行为后，适时进行核对。并于2017年2月20日，以石某2涉嫌犯罪，向乌拉特前旗公安局报案。公安机关经调查，出具不予立案通知书。隆兴达房地产公司又以合同无效为由，提起民事诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点：1、石某2以隆兴达房地产公司名义与许某形成的《商品房买卖合同》是否无效。2、石某2签订合同的行为是否构成表见代理法律关系。合同效力是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人以及第三人的强制力。其生效的前提条件是当事人双方一致的真实意思表示，并达成权利义务的一致意见，且得到法律对当事人意思表示的认可。而合同无效是指当事人所缔结的合同因严重缺乏生效条件，在法律上不按当事人合意内容赋予效力，也不可实现当事人双方可预期的目的。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案石某2违背隆兴达房地产公司意志，超越授权范围，在案外人刘某的误导下，与许某形成三份《商品房买卖合同》，该行为不为隆兴达房地产公司的真实意思表示。为此，隆兴达房地产公司曾以石某2涉嫌犯罪，向公安机关报案，随之提起诉讼，主张合同无效，证实隆兴达房地产公司拒绝追认合同效力。而许某认为合同有效。由此，双方产生对涉案合同法律关系性质认识并不一致的争议。因此，判断涉案《商品房买卖合同》的内容是否为当事人的真实意思表示，是确认合同效力的关键。本案三份《商品房买卖合同》，是石某2按照案外人刘某的误导，在许某未到售楼部参与下（无许的签字），单方形成的合同行为。合同由刘某转交付于许某的同时，石某2再给其出具三份收取房款的收据，却未收到分文售房款，许某收到《商品房买卖合同》及收据之后，自认为借款履行得到了保障，即将款项交付他人。这与一个理性自然人实施的房屋买卖行为极不相符。况且，许某的出资数额与合同约定的商品房价款（450600元）差异较大。如此不常规的重大民事行为，许某应当合理怀疑石某2的做法是否得到了除销售商品房之外的其它特别授权。依据双方提供的证据，可确认的本案法律关系性质为，石某2提供《商品房买卖合同》，是为许某向他人出借款提供担保，而非双方房屋交易的真实意思表示。所以，涉案的三套《商品房买卖合同》约定的内容，是石某2与许某之间的通谋虚伪表示。符合《民法总则》第一百四十六条规定的合同无效条件。除此之外，当事人实施不动产交易，应当本着诚实信用，协商一致，公平交易的法律程序方式，达到双方最终合同目的的实现。《中华人民共和国物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。第一百七十条：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。但法律另有规定的除外。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。综合上述法律规定，涉案的《商品房买卖合同》法律关系属于名为买卖，实为借款担保的虚假民事行为。应当认定合同无效。
关于石某2出具网签合同的行为，是否构成表见代理法律关系。
表见代理的法律含义是指：在无权代理的场合，如果善意相对人客观上有正当理由相信无权代理人具有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果直接由被代理人承担。其成立必须具备的法定条件是：①代理人无代理权而从事代理行为；②相对人有客观合法的理由相信无权代理人是有代理权；③相对人主观上是善意的，无过失的；④无权代理行为的发生与本人有关。本案的客观事实是石某2受隆兴达房地产公司委派，从事隆兴达房地产公司开发建设的商品房销售工作，并无授权石某2可以公司财产对外设立担保的特别职权。从案件事实分析，许某在客观上有理由相信石某2可代表隆兴达房地产公司实施商品房销售职权，但对石某2以公司财产提供担保的行为，应产生合理怀疑，而双方实施的又不为真实意义层面的不动产交易。对此，许某应当审核石某2是否具备以隆兴达房地产公司资产对外担保的授权范围，或要求其提供书面担保函等有关证据。许某轻信网签合同即为债权转化为物权的个人思维，而未尽严格的审核义务，自身存在过错。客观上无善意之表现。因此，其表见代理抗辩理由不能成立。综上所述，隆兴达房地产公司的诉讼请求，证据充分，理由适当，法院应予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第三项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十六条之规定，判决：确认巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司与许某于2016年9月5日签订的合同编号为合同编号2013-0006833、0006834、0006835三套《商品房买卖合同》无效。许某于本判决生效之日起十日内，协助巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司向乌拉特前旗房管部门办理《商品房买卖合同》的网签登记注销手续。案件受理费50元，由石某2负担。
二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据，对双方有争议的证据和事实认定如下：隆兴达房地产公司提交一份五原县人民法院做的调查笔录，被调查人是刘某，时间是2018年4月12日。拟证明案涉商品房均是刘某与石某2个人所借，借房的用途是刘某工程资金周转对外借款的担保，隆兴达房地产公司不知情。许某对证据的制作程序认可，但认为隆兴达房地产公司一审诉讼时有虚假成分，属于恶意诉讼。证据中部分真实，部分虚假，对于石某2身份是认可的，石某2也是有处分权的，对证据的其他内容不认可。石某2对证据无异议。经审查认为，对刘某的调查笔录不符合证据形式要件，本院不予采信。
本院依职权向乌拉特前旗公安局调取了2017年5月3日乌拉特前旗公安局对许某所作的询问笔录，并组织各方进行了质证。隆兴达房地产公司质证意见：对于事实过程我公司不清楚，在事发后经与石某2了解及石某2交回来公司，公司在一审庭审中已向法院提交的借房协议等证据材料可以证实许某询问笔录所述用于抵押，并不存在上诉人抗辩的买卖合同关系，且公司未收到相应购房款。石某2质证意见：对笔录的真实性认可，但对笔录中许某（我不认识许某）陈述的内容不认可，事实是之前刘某就向我借过房用于他个人的借款抵押，而这些出借人三番五次找我要房，于是我就去找刘某，刘某提出要向我再借几套房向外借款还他以前的借款，我为了不让公司知道，为了息事宁人也出于相信刘某短期内能给我还回借过的房，就私自借给刘某几套房，于是我按照刘某的意思在售楼部给许某出具了三套公寓楼网签合同及收据。在许某办公司给许某打了15万元的借条，刘某是担保人，并且刘某在借条上签了字，至于以后的借款情况（包括借与未借钱的去向）我不知情。
二审经审理查明：2017年5月3日乌拉特前旗公安局对许某所作的询问笔录中，许某陈述：2015年10月1日刘某向我借款20万元，以京城名苑的三套综合公寓楼做了抵押并出了网签手续。石某2给我出具了三套综合公寓楼的商品房买卖合同和收款收据，并给我出具了网签手续。该三套综合公寓楼的房屋买卖合同收款收据是按照京城名苑售楼部的价格给我出具的，实际我没有给售楼部交钱，我就给刘某借了20万元。其余事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该合同生效的要件包括：1、当事人具有完全民事行为及相应的合同行为能力。2、当事人意思表示真实一致。3、合同内容不违反法律和社会公共利益。上述要件即形成了商品房买卖合同成立有效的法律性强制条件。许某一、二审均主张与隆兴达房地产公司之间形成商品房买卖合同关系，并未明确是否与石某2或他人存在借款关系，也不认可刘某与石某2之间存在借房协议，但基于一、二审查明的事实，本案三份《商品房买卖合同》出具时，隆兴达房地产公司并未收到售房款，仅是石某2给许某出具三份收取房款的收据，许某亦在乌拉特前旗公安局的询问笔录中陈述“因刘某向我借款20万元，以京城名苑的三套综合公寓楼做了抵押，石某2给我出具了三套综合公寓楼的商品房买卖合同和收款收据，并给其出具了网签手续，我实际并没有给售楼部交钱。”石某2提供《商品房买卖合同》是为许某向他人出借款提供担保，双方明显不存在真实意义上的商品房买卖民事法律行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人对虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故本案中双方签订《商品房买卖合同》的民事法律行为无效。
关于本案中隐藏的意思表示担保行为的效力问题。本院生效判决已经认定：石某2是隆兴达房地产公司管理人员，其职权是商品房销售，在相对人未提供隆兴达公司授权石某2可以公司财产对外提供担保的证据情况下，石某2以隆兴达房地产公司名义签订《商品房买卖合同》对本案的借款提供担保，其行为超越代理权，且未经隆兴达房地产公司追认。因此，石某2以隆兴达房地产公司名义与相对人签订两份《商品房买卖合同》作为本案借款提供担保的行为，对隆兴达房地产公司不发生效力。石某2以隆兴达房地产公司的商品房为本案借款提供担保，石某2的担保行为既无法定代表人石某1的授权，又未经隆兴达房地产公司股东会、董事会等公司机关的决议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，石某2的担保行为对上诉人隆兴达房地产公司不发生效力。作为合同相对人，并未审查隆兴达房地产公司提供担保是否有董事会或者股东会、股东大会决议，故其未尽到相应的审查义务，因此，应当认定石某2以隆兴达房地产公司名义签订《商品房买卖合同》对案涉借款提供担保不构成表见代理。本案中许某虽在上诉状中未明确其与刘某之间存在借款关系，亦不主张与隆兴达房地产公司之间形成抵押担保关系，但基于一、二审查明的事实，许某与石某2以隆兴达房地产公司名义签订合同的真实意思表示为抵押担保，故本案隐藏的担保行为对隆兴达房地产公司不发生效力。综上，上诉人许某的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人许某负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡 勇
审判员 海 波
审判员 李智平
二○二○年九月二十五日
书记员 张 倩
