经典案例内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）内01民终4403号
上诉人（原审原告）：刘某某，男，1991年1月10日出生，汉族，公司职员，现住呼和浩特市赛罕区。
委托诉讼代理人：郑春雷，内蒙古坤生律师事务所律师。
委托诉6讼代理人：柏丽，内蒙古坤生律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：呼和浩特市某某房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金山开发区金山大道国际城商务会馆五楼。
法定代表人：薛某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张伟，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周方，慧聪律师事务所律师。
上诉人刘某某因与被上诉人呼和浩特市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2021）内0121民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。
刘某某上诉请求：1.撤销土默特左旗人民法院（2021）内0121民初1765号民事判决，依法改判支持一审的全部诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由某某公司负担。事实与理由：一、一审判决存在部分事实认定错误一审法院认定“因供水问题未解决，某某公司未能按期交房，迟延交房的责任并非某某公司所致”的事实是完全错误的。某某公司并不是因第三人的原因造成的违约，从一审中某某公司提供的证据可以看出2018年7月4日土默特左旗水务局就给某某公司发出了《责令违法行为通知书》，该通知责令某某公司封闭自备井，而从刘某某在一审中提供的商品房买卖合同来看，双方签订房屋买卖合同的日期是2018年12月4日，该时间晚于《责令违法行为通知书》的送达时间，这表明某某公司在与刘某某签订合同时某某公司就已经知道其在供水方面是存在问题的，并且认为其能在合同约定时间内解决供水问题并按时交付房屋。所以某某公司的行为是一个单纯的违约行为，应当承担违约贵任，不存在因第三人的原因造成违约的抗辩事由。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”认定了某某公司的主张不成立，其延迟交付房屋的行为构成违约，应当承担违约责任是适用法律错误。根据本上诉状事实认定错误的部分表述可以看出某某公司的违约行为与第三人无关。因此，本案应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”来承担违约责任。另外，一审法院认定“刘某某未向法院举证对方违约给其造成的具体损失，酌情将刘某某请求的违约金及利息金额确定为11500元”的做法于法无据。刘某某请求的违约金及利息是基于与某某公司签订的《房屋买卖合同》中的条款而且合同明确约定了利息和违约金的计算方法，同时在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条明确规定了“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当适当履行债务。”基于某某公司的违约事实，应依据合同中的违约条款来承担违约责任。但法院却“酌情”确定违约金与利息，属于法律适用错误。再者，一审法院对于刘某某请求的违约金和利息数额的确违反了当事人的处分原则。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。因此，根据上述规定可以看出只有当事人主张违约金过高，人民法院才可行使调整违约金的裁量权。而在本案中，某某公司仅主张其不应承担违约责任，未主张并举证违约金存在过高的情况，所以一审法院基于综合考量酌减刘某某请求的违约金和利息的判决违反了当事人的处分原则，属超裁超判的行为。根据以上事实和理由，一审法院认定事实错误，适用法律错误，为维护刘某某的合法权益，望贵院支持上诉请求。
某某公司辩称，第一，因为市政配套涉及发展、规划、水务等等部门，不是某某公司能控制的原因，所以，因为这个原因导致了延期交房，而且某某公司已经积极做出了努力进行了自备井的挖掘，又花了数百万配备了相应的净水设备，积极地去履行合同，为小区供水，最终是在2020年12月份通知向业主交房，基于某某公司不可克服的原因延期交房的原因请法庭考虑。第二，一审法院不存在法律适用错误的问题，市政配套的原因属于第三方违约，所以是不可抗力原因导致的。第三，关于违约金调整的问题，一审法院释明过违约责任的调整，况且当时刘某某在一审的时候并没有举出有效的证据证明实际损失。
刘某某向一审法院起诉请求：1.依法判令某某公司向刘某某支付已付款利息42376.04元（自2019年12月31日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至2021年4月1日为42376.04元，要求计算至某某公司向刘某某实际交付使用房屋之日止）；2.依法判令某某公司向刘某某支付逾期交房违约金36759.94元（自2019年12月31日起暂计算至2021年4月1日为36759.94元，要求计算至某某公司向刘某某实际交付使用房屋之日止）；3.依法判令某某公司向刘某某支付未按约定日期运行配套设施的违约金1608.75元；4.本案的诉讼费用由某某公司负担。
一审法院认定事实：2018年12月4日，刘某某与某某公司签订《商品房买卖合同》，约定刘某某购买某某公司开发的位于呼和浩特市金山开发区房屋一套，房屋总价款为804375元。刘某某于2018年12月4日交付商品房首付款164375元，剩余房款办理贷款。《商品房买卖合同》约定，某某公司于2019年12月30日前，将符合约定条件的房屋交付刘某某使用。《合同》第五条约定甲方（即某某公司）逾期交付商品房的处理，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期180日内的，乙方（即刘某某）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。2021年1月20日，某某公司通知刘某某办理入住手续，刘某某至今未办理。另查明，2017年9月6日，某某公司与土默特左旗国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第六条约定：土默特左旗国土资源局同意在2017年12月29日前将出让宗地交付给受让人，在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到场地平整；周围基础设施达到七通。内蒙古蒙吉利自来水有限责任公司于2018年10月份将水厂的供水网铺设至位于某某国际城小区内，由于该水厂目前地下水取水额度已超出上级主管部门批复水量，故不能为某某国际城二期居民供水。因供水问题未解决，某某公司未能按期交付房屋。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，某某公司虽称房屋逾期交付的情况并非自身的过错造成，系由自身不能预见、不可避免、无法克服的政府行为导致，故某某公司不应承担违约责任及利息。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。据此，某某公司主张案涉商品房未能交付系不能预见政府原因所致，故不应承担违约责任，于法无据。某某公司与刘某某签订的《商品房买卖合同》亦未约定因政府原因迟延交房可免责。某某公司未按合同约定的期限将房屋交付刘某某，属未按合同约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。关于刘某某利息、违约金的诉讼请求。本案中，其双方签订的《商品房买卖合同》约定了迟延交房违约金及利息的计算方法，鉴于刘某某未向一审法院举证对方违约给其造成的具体损失，且迟延交房的责任并非某某公司所致，某某公司针对案涉情况予以积极处理，即在小区未通水的情况下，安装自备井，主观上在履行合同中不存在消极不作为的情形，综合考虑以上情况，一审法院酌情将刘某某请求的违约金及利息数额确定为11500元，故一审法院支持刘某某的诉讼请求为11500元。关于刘某某要求某某公司支付未按约定日期运行配套设施的违约金，因其未向一审法院举证证明该事实，故该诉请无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决：一、被告呼和浩特市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘某某违约金及利息共计11500元；二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。案件受理费1819元，由刘某某负担1560元，由被告呼和浩特市某某房地产开发有限责任公司负担259元。
经二审审理，本院对一审法院查明的除“因供水问题未解决，某某公司未能按期交付房屋”这一事实不予以确认外，对其他事实予以确认。
本院认为，某某公司与刘某某签订的《商品房买卖合同》第三条中关于商品房交付及交付日期的约定中约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。”商品房验收合格标准为商品房经过建设行政主管部门的备案登记，并取得备案合格的证明文件《商品房竣工验收备案表》，现某某公司并未举证证明涉案项目已取得《商品房竣工验收备案表》，此为某某公司不能按照合同约定的条件向刘某某交付房屋的原因，而非供水问题未解决，且某某公司未举证证明供水问题未解决导致涉案项目无法取得《商品房竣工验收备案表》,故一审法院关于“因供水问题未解决，某某公司未能按期交付房屋”的认定不能成立，一审法院以此为由减轻某某公司的违约责任不当。
《商品房买卖合同》中既约定了迟延交房需支付违约金及利息，同时还约定了未按约定日期运行配套设施的违约金，其实质均为弥补刘某某不能按期使用涉案房屋所造成的损失以及对某某公司未按期履约的惩戒。按照《商品房买卖合同》的约定，刘某某自2019年12月31日至2021年4月1日共计十五个月，可主张的违约金及利息为80744.73元，一审法院未向某某公司释明是否调整违约金，经本院释明，某某公司认为违约金过高，请求本院予以调整。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第二十七条第二款关于一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判的规定，本院认为，刘某某支付的购房款为804375元。而其按照合同约定主张的十五个月的违约金即达到80744.73元，显然过高，综合考虑刘某某的实际损失、兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定某某公司应向刘某某支付的违约金及利息共计30000元。
综上所述，刘某某的部分上诉请求能成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持土默特左旗人民法院（2021）内0121民初1765号民事判决第二项，即“驳回原告刘某某的其他诉讼请求。”；
二、变更土默特左旗人民法院（2021）内0121民初1765号民事判决第一项，即“被告呼和浩特市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘某某违约金及利息共计11500元；”为“呼和浩特市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付刘某某违约金及利息共计30000元”。
一、二审案件受理费共计3379元，由刘某某负担2124元，由呼和浩特市某某房地产开发有限责任公司负担1255元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨蔚堃
审 判 员 戴玉英
审 判 员 刘 伟
二〇二一年十一月二十五日
法官助理 晋 瑞
书 记 员 崔伟宏
